부동산 임대소득 종합소득세 신고방법 등 몰라서 손해보지 마세요!

“나는 그냥 전세로 몇 채 빌려주고 있을 뿐인데, 세금을 내야 한다고요?”
“소득은 얼마 되지도 않는데 신고 안 해도 되지 않나요?”
5월만 되면 꼭 이런 질문들을 많이 받아요.

사실 부동산 임대소득 종합소득세는
많은 분들이 잘못 알고 계신 세목 중 하나예요.

작은 수익이라고 방심했다가
가산세 폭탄 맞는 경우도 많답니다.

이번 글에서는
처음 하시는 분도 쉽게 이해할 수 있도록

✅ 종합소득세 신고 대상
✅ 절세 팁
✅ 간주임대료 개념까지

꼼꼼하게 정리해드릴게요!

부동산 임대소득이 있다면,
그 금액과 임대 유형에 따라
종합과세 또는 분리과세 중 선택해야 해요.

단순히 임대 수입이 있다고 모두 세금이 나오는 건 아니지만,
주택 수나 보증금 규모에 따라 과세 여부가 달라지죠.

💡 특히 간주임대료는
전세만 줘도 세금이 발생할 수 있는 핵심 포인트랍니다.

📌 부동산 임대소득 종합소득세란?

주택이나 상가 등 부동산을 임대해서
얻은 수익에 대해 과세하는 제도예요.

이 소득은
🔹 다른 소득과 합산해 종합과세하거나
🔹 14% 단일세율로 분리과세할 수 있어요.

📍 핵심 기준: 연 2,000만 원
→ 그 이상이면 반드시 종합과세 대상이에요!

✅ 임대소득이 생겼다면
그 금액이 적더라도 신고는 반드시 해야 해요.

✅ 나는 신고 대상일까?

다음 중 하나라도 해당되면 신고 대상이에요👇

주택 2채 이상 보유 & 월세 수입 있음
상가·오피스텔 임대 수입 있음
전세보증금 총액이 3억 원 초과
연간 임대수입이 2,000만 원 초과

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📅 신고 시기와 절차

📌 신고 기간
매년 5월 1일 ~ 5월 31일

📌 신고 절차

임대소득 유형 구분 (주택 / 상가)
분리과세 또는 종합과세 선택
필요경비·공제항목 입력
홈택스에서 전자신고
납부세액 확인 후 납부

👉 홈택스에서 간편하게 가능해요!
(또는 삼쩜삼, 오머니 앱 활용 가능)

📚 신고 시 필요한 서류

임대차 계약서 사본
월세 이체 내역 또는 현금영수증
필요경비 영수증 (관리비, 중개수수료 등)
부동산 등기부등본
건축물대장 (주택 수 확인용)

✅ 이 서류는 필수니까 미리 챙겨두세요!

💸 간주임대료란?

“나는 전세만 줬는데 왜 세금이 나올까요?”
→ 보증금으로 간접 이자 수익을 얻는다고 간주해
세금이 부과되는 제도예요.

✅ 적용 대상

전세보증금 3억 원 초과
상가, 오피스텔, 비주택 임대

📌 계산 공식

(보증금 - 3억) × 기준이율(약 1.8%) × (임대일수 ÷ 365)

예: 보증금 5억 → 2억 초과분 × 1.8% = 연 360만 원 과세 소득!

👉 간주임대료 계산기 》

📊 절세 전략 TOP 5

1️⃣ 공동명의 활용

→ 소득 분산으로 누진세율 회피

2️⃣ 경비 처리 철저히

→ 수선비, 재산세, 감가상각비 등 영수증 보관

3️⃣ 기준경비율 vs 단순경비율 비교

→ 소득규모 따라 유리한 쪽 선택

4️⃣ 세액공제 항목 활용

→ 월세 세액공제, 기부금, 의료비 등

5️⃣ 세무사 상담 활용

→ 홈택스 어려우면 전문가 도움 받기

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💬 자주 묻는 질문

Q. 900만 원 이하 임대소득이면 신고 안 해도 되나요?
A. 아니요! 분리과세로 신고는 해야 해요.

Q. 전세만 있는데도 세금이 나오나요?
A. 보증금 3억 원 초과 시 간주임대료 과세 대상입니다.

Q. 혼자 신고할 수 있을까요?
A. 가능합니다! 홈택스 이용 또는 👉 삼쩜삼 / 오머니도 추천!

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💡 주의사항

❌ 신고 누락 → 가산세 최대 20%
❌ 허위 신고 → 소득 누락 시 10~40% 과소신고 가산세
❌ 납부 지연 → 미납세액 × 0.022% × 경과일수

📌 전자신고 불이행 시 정액 가산세 20만 원 발생 가능!

🔗 핵심 요약 & 바로가기

항목	내용
신고대상	연간 2천만 원 이상 또는 상가 임대소득
간주임대료 기준	전세보증금 3억 초과 시 적용
과세방식	분리과세(14%) or 종합과세(6~45%) 선택
신고기한	매년 5월 1일 ~ 5월 31일
신고방법	홈택스, 삼쩜삼, 세무사 대행 등